Permis de louer, zones tendues et habitat indigne
Trois notions souvent confondues, mais bien distinctes. Le permis de louer est un outil de lutte contre l’habitat indigne, décidé localement. La « zone tendue » est une notion fiscale et locative différente. Cette page clarifie ce qui les sépare, et ce qui peut les faire se recouper.
L’habitat indigne, une définition légale
La loi n° 90-449 du 31 mai 1990 (article 1-1) définit l’habitat indigne comme « les locaux ou installations utilisés aux fins d’habitation et impropres par nature à cet usage, ainsi que les logements dont l’état, ou celui du bâtiment dans lequel ils sont situés, expose les occupants à des risques manifestes pouvant porter atteinte à leur sécurité physique ou à leur santé ».
Il n’est pas nécessaire qu’un accident soit survenu : un risque manifeste et réel suffit à qualifier un logement d’indigne. La lutte contre l’habitat indigne fait l’objet d’un livre dédié du Code de la construction et de l’habitation (articles L.511-1 et suivants).
Le permis de louer cible l’habitat dégradé
Le périmètre du permis de louer n’est pas un zonage national : il est délimité localement, par délibération de l’EPCI compétent en habitat ou, à défaut, du conseil municipal. Les zones visent les territoires présentant une proportion importante d’habitat dégradé, en cohérence avec le programme local de l’habitat (PLH) et le plan départemental d’action pour le logement (PDALHPD).
Autrement dit, deux communes voisines peuvent faire des choix différents : régime déclaratif ou autorisation préalable, périmètre restreint à quelques îlots ou étendu à toute la commune. Le dispositif est un outil de repérage, en amont, des logements susceptibles d’être indignes.
La « zone tendue », une notion différente
La « zone tendue » désigne une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements (article 232 du Code général des impôts ; décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, actualisé en 2023). Elle sert de base à des dispositifs fiscaux et locatifs : taxe sur les logements vacants, encadrement de l’évolution des loyers, préavis réduit du locataire.
Elle n’a aucun lien automatique avec le permis de louer : être en zone tendue n’oblige pas à instaurer un permis de louer, et une commune hors zone tendue peut parfaitement l’instaurer. Les deux périmètres peuvent se recouper géographiquement, sans jamais se confondre juridiquement.
Permis de louer
- But : lutter contre l’habitat indigne
- Décidé par délibération locale (EPCI ou commune)
- Périmètre défini sur critères d’habitat dégradé
- CCH L.634-1 et L.635-1
Zone tendue
- But : réguler un marché du logement sous tension
- Zonage national fixé par décret
- Effets fiscaux et locatifs (loyers, taxe, préavis)
- Art. 232 CGI, décret n° 2013-392
Sources officielles
- Habitat indigne, définition (loi du 31 mai 1990, art. 1-1) : Légifrance
- Lutte contre l’habitat indigne (CCH, art. L.511-1 et suivants) : Légifrance
- Zone tendue (décret n° 2013-392 du 10 mai 2013) : Légifrance
- Permis de louer, synthèse : ANIL
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